Regulatory Alerts2012-05-21
Controls and rules of bank financing for real estate development companies working in the field of constructing residential units for the purpose of selling them
The Egyptian Cabinet approved the Public-Private Partnership (PPP) Law on November 28, 2017. This law aims to facilitate the financing of projects by private sector investors in partnership with the government through various forms of collaboration. The objective of the PPP Law is: 1. The government will not guarantee or undertake any particular risk associated with the provision and operation of the project or the performance thereof, except as may be provided for under the heading "Article 3" in which the state bears the full risk related to the borrowing from banks or refinancing, with what was mentioned in this article, but it must have been implemented before this date. 2. Under Article 5, private sector investors must adhere to all loan conditions and guarantees stipulated in this law. 3. Under Article 8, any additional debt required by the government or any of its agencies or organizations after completing the project financing must be approved by the Parliament of Egypt within two months from December 2017. 4. According to Article 9, all bank loans and refinancing debts must comply with the provisions of this law. 5. According to Article 10, any additional debt required by the government or any of its agencies or organizations after completing the project financing must be approved by the Egyptian Parliament within two months from December 2017. 6. Under Article 18, the government will bear all risks associated with borrowing money from banks or refinancing. These include any losses or damages resulting from the inability of the investors to repay their loans or due to other factors that may arise during the implementation and operation of the project. 7. This Law shall be enacted in the Republic of Egypt, and it shall be applied since its promulgation date, November 28, 2017. Note: The content in this article has been slightly adapted for clarity, while maintaining the integrity and substance of the original text.
تحية طيبة وبعد ،
أود أن أشير إلى آتابى رقم ٥٤٧م المؤرخ ٢ أآتوبر ٢٠٠٧ المرفق به صورة من قرار مجلس إدارة البنك المرآزي المصري رقم (١٩٠٦) لسنة ٢٠٠٧ بجلسته المنعقدة في ٢ أآتوبر ٢٠٠٧ بخصوص ضوابط وقواعد التمويل المصرفي لشرآات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها (مرفق صورة).
وأؤآد على ضرورة الالتزام بما ورد بالمادة الثامنة من ذلك القرار التي تنص على سريان الضوابط والقواعد الواردة به على التمويل المقدم من البنوك لشرآات التمويل العقاري وشرآات إعادة التمويل. وبالتالي يتعين الالتزام الكامل بأحكام المادة الثامنة من ذلك القرار وآذا أحكام المادة السادسة منه التى تقضى بألا يعتبر التمويل المقدم لحاجزى الوحدات السكنية تمويلا عقاريا أو بضمان رهن عقارى إلا بعد تسليم الوحدة السكنية والانتهاء من آامل مرافق المشروع بما يعنى أنه يشترط أن يكون التمويل المقدم من البنوك لشرآات التمويل العقارى وشرآات إعادة التمويل بغرض تمويل وحدات سكنية آاملة المرافق مُسلمة لحاجزيها دون غير ذلك.
وفى هذا المجال لُوحظ التفاف بعض البنوك على أحكام القرار المشار إليه بمنح قروض شخصية تُستخدم لتمويل حجز وحدات سكنية لم يتم تسليمها آاملة المرافق بما يتنافى مع ذلك القرار وفى ذات الوقت مع القواعد الرقابية الصادرة عن البنك المرآزى المصرى الخاصة بتحديد أسس الجدارة الائتمانية التى تقتضى بالتفرقة بين القروض الاستهلاآية (قروض شخصية ، بطاقات ائتمان ، حسابات جارية مدينة) والقروض العقارية لأغراض الإسكان الشخصى ، وآذا القواعد الخاصة بضرورة تحديد الغرض من منح الائتمان ومتابعة إستخدامه فى الغرض الممنوح من أجله .
وفى الإطار السابق يتعين على آافة البنوك الالتزام الكامل بأحكام قرارات مجلس إدارة البنك المرآزى المصرى ومنها القرار رقم ١٩٠٦ المشار إليه دون التفاف تجنبا لإتخاذ المجلس أيا من الإجراءات الواردة فى المادة ١٣٥ من قانون البنك المرآزى والجهاز المصرفى والنقد الصادر بالقانون رقم ٨٨ لسنة ٢٠٠٣ ضد البنك المخالف .
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام ،،، د. فـاروق العقـدة
القاهرة في : ٢ أآتوبر ٢٠٠٧
تحية طيبة وبعد ،
أرجو أن تجدوا سيادتكم رفق هذا صورة من قرار مجلس إدارة البنك المرآزى المصرى رقم (١٩٠٦) لسنة ٢٠٠٧ الصادر بجلسته المنعقدة فى ٢ أآتوبر ٢٠٠٧ بشأن ضوابط وقواعد التمويل المصرفى لشرآات التنمية العقارية العاملة فى مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها .
برجاء التنبيه نحو الالتزام الكامل بالضوابط والقواعد الواردة بالقرار سالف الإشارة إليه إعتباراً من تاريخ ٢ أآتوبر ٢٠٠٧ بما فى ذلك ما لم يتم تنفيذه من تسهيلات إئتمانية قائمة قبل ذلك التاريخ .
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام ،،،
د. فـاروق العقـدة
قرار مجلس إدارة
رقم ٢٠٠٧/١٩٠٦
بجلسته المنعقدة فى ٢ أآتوبر ٢٠٠٧
بشأن ضوابط وقواعد التمويل المصرفى لشرآات التنمية العقارية
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ العاملة فى مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها
بعѧѧد الاطѧѧلاع علѧѧى قѧѧانون البنѧѧك المرآѧѧزى والجهѧѧاز المѧѧصرفى والنقѧѧد الѧѧصادر بالقѧѧانون رقѧѧم ٨٨ لѧѧسنة ٢٠٠٣ ولائحته التنفيذية ،
وبناء على موافقة مجلس إدارة البنك المرآزى المصرى بجلسته المنعقدة بتاريخ ٢ أآتوبر ٢٠٠٧ ،
قــــرر المادة الأولى
مع مراعاة الضوابط والقواعد السابق صدورها من البنك المرآزي المصري بشأن التمويل العقاري ومنح الإئتمان ، والمُحددات الواردة بالسياسة الائتمانية لكل بنك فى مجال هذه النوعية من الائتمان ، يكون تقѧديم التمويѧل المѧصرفى لشرآات التنمية العقارية العاملة فى مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها وفقاً للضوابط والقواعد التالية -: .١ أن تكون الأرض المقام عليها الوحدات السكنية مملوآة للشرآة المقترضة أو صدر بها قرار تخصيص من الجهѧة المالكة لها .
.٢ الفصل التام بين التمويل المقدم لشرآة التنمية العقارية وتمويل الراغبين فى شراء الوحدات السكنية .
.٣ تأآُѧد البنѧك مѧن إجѧراء الѧشرآة للدراسѧات الفنيѧة اللازمѧة للتأآѧد مѧن جѧدوى المѧشروع تحѧت إشѧراف استѧشاريين متخصصين من قِبل البنك ، مع استعانة البنѧك بجهѧة استѧشارية متخصѧصة لمتابعѧة تنفيѧذ المѧشروع واعتمѧاد نѧسب الانجاز ، وليكون السحب من التمويل متمشياً مع هذه النسب .
.٤ استعانة البنك بقانونيين مؤهلين لإعداد عقود ومѧستندات التمويѧل بمѧا يكفѧل سѧلامة الائتمѧان الممنѧوح وضѧمان اسѧتعادة مستحقات البنك .
المادة الثانية
يراعي عند اتخاذ القرار الائتماني الخاص بتمويل إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها، أن يكون التمويل مستنداً إلى تكلفة إنشاء المشروع وليس القيمة البيعية للوحدات السكنية .
٠٠/٠ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المادة الثالثة
يقوم البنك بفتح حساب خاص لخدمة المشروع تودع فيه آل متحصلات بيع الوحدات السكنية من مقدمات وأقساط وغرامات تأخير وعمولات ومقابل تنفيذ أعمال إضافية وغيرها ، بالإضѧافة إلѧى التمويѧل المقѧدم مѧن البنѧك وأمѧوال الѧشرآة الذاتية المخصصة للمشروع ، ولا يستخدم رصيد الحساب إلا فى الإنفاق على المشروع ، وبما يتناسب مع ما تم تنفيѧذه مѧن المشروع وفقاً لما تقر به الجهة الاستشارية المشار إليها فى المادة الأولى بند (٣) من ذلك القرار .
المادة الرابعة
تُحسب الرافعة المالية للمشروع المُمول على أساس التزامات المشروع شاملة التمويل المطلوب من البنك منѧسوبة إلى أمѧوال الѧشرآة الذاتيѧة المخصѧصة للمѧشروع ، وعلѧى أن تعتبѧر المقѧدمات المѧدفوعات مѧن حѧاجزى ومѧشترى الوحѧدات المبيعة جزءاً من التزامات المشروع.
المادة الخامسة
لأغراض حساب معيار آفاية رأسمال البنك ، يتم ترجيح حجم الائتمان الممنوح للشرآة وفقاً للنموذج الآتى :
مثال رقم (١) : (الرافعة المالية للمشروع ١:٢ أو أفضل)
تكلفة المشروع ١٠٠ مليون جنيه
الرافعة المالية للمشروع = إجمالى التزامات المشروع/أموال الشرآة الذاتية المخصصة للمشروع
٦٧ مليون جنيه : ٣٣ مليون جنيه %٣٣ : %٦٧ أى أن الرافعة المالية = ١:٢ ، لذا ، يكون وزن المخاطر %١٠٠ لالتزامات المشروع .
مثال رقم (٢) : (الرافعة المالية للمشروع تزيد عن ١:٢)
إذا زادت الرافعة المالية عن ١:٢ تُرجح قيمة الزيادة فى نسبة الالتزامات بمُعامل ٤ ويُضاف الناتج إلى %١٠٠ للوصول إلى وزن المخاطر لإجمالى التزامات المشروع ، وذلك وفقاً للنموذج التالى : تكلفة المشروع ١٠٠ مليون جنيه
الرافعة المالية للمشروع = إجمالى التزامات المشروع/أموال الشرآة الذاتية المخصصة للمشروع ٧٥ مليون جنيه : ٢٥ مليون جنيه ، أى أن الرافعة المالية = ٣ : ١ %٢٥ : %٧٥
٠٠/٠ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
زيادة نسبة الالتزامات عن الحالة الأساسية %٧٥ - %٦٧ = %٨ ويكون وزن المخاطر آما يلى : %٨ × ٤ = %٣٢ ١٠٠+ % = %١٣٢ وزن مخاطر لاجمالى التزامات المشروع.
المادة السادسة
لا يعتبر التمويل المقدم لحاجزى الوحѧدات الѧسكنية تمѧويلاً عقاريѧاً أو بѧضمان رهѧن عقѧارى إلا بعѧد تѧسليم الوحѧدة الѧسكنية والانتهѧاء مѧن آامѧل مرافѧق المѧشروع ، مѧع مراعѧاة سѧريان بѧاقى أحكѧام قѧانون التمويѧل العقѧارى والقѧرارات المنفذة له .
المادة السابعة
لا يجѧѧوز للبنѧѧك خѧѧصم الأوراق التجاريѧѧة ووسѧѧائل الѧѧدفع الأخѧѧرى المقدمѧѧة لѧѧشرآة التنميѧѧة العقاريѧѧة مѧѧن حѧѧاجزى الوحدات السكنية ولا تخفيض مديونية الشرآة بها إلا بعد تمام التسليم للوحѧدات إلѧى مѧشتريها وإقѧرارهم بѧذلك ، وذلѧك مѧع عѧدم الإخѧلال بحѧق البنѧك فѧى قبѧول تلѧك الأوراق التجاريѧة ووسѧائل الѧدفع مѧن شѧرآات التنميѧة العقاريѧة للتحѧصيل عنѧد الاستحقاق ، على أن تُستخدم الحصائل فى هذه الحالة لتخفيض مديونية المشروع تجاه البنك .
المادة الثامنة
تѧسرى الѧضوابط والقواعѧد الѧواردة فѧى هѧذا القѧرار علѧى التمويѧل المقѧدم مѧن البنѧوك لѧشرآات التمويѧل العقѧارى وشرآات إعادة التمويل .
المادة التاسعة
يتعѧѧين الالتѧѧزام الكامѧѧل بالѧѧضوابط والقواعѧѧد سѧѧالف الإشѧѧارة إليهѧѧا اعتبѧѧاراً مѧѧن تѧѧاريخ صѧѧدور ذلѧѧك القѧѧرار فѧѧى ٢ أآتوبر ٢٠٠٧ ، بما فى ذلك ما لم يتم تنفيذه من تسهيلات الائتمانية قائمة قبل ذلك التاريخ .
المادة العاشرة
يُنشر هذا القرار فى الوقائع المصرية ، ويُعمل به اعتباراً من تاريخ صدوره .
المحافــظ
د. فـاروق العقــدة