Regulatory Alerts2021-07-13
A circular dated July 13, 2021 regarding the real estate financing initiative for low- and middle-income people at a return rate of 3%
The letter announces a new initiative by the Central Bank of Egypt to provide affordable housing loans to low- and middle-income individuals at reduced interest rates. The initiative aims to support these individuals in acquiring suitable housing and stimulate the real estate sector, which has a significant impact on the economy and production. The letter outlines the terms and conditions of the initiative, including the maximum loan period of 30 years and the requirement for customers to be Egyptian citizens. It also highlights the importance of adhering to the credit granting guidelines issued by the Central Bank of Egypt and the procedures for customer evaluation and acceptance.
السيد األستاذ/ رئيس مجلس اإلدارة بنك
تحية طيبة وبعد،،
باإلشارة إلى مبادرات التمويل العقاري الصادرة عن البنك المركزي لمحدودي ومتوسطي الدخل بأسعار عائد مخفضة، والتي نتج عنها توفير سكن مالئم لتلك الفئتين باإلضافة إلى المساهمة في النهوض بالقطاع العقاري لما له من أهمية كبيرة في دعم االقتصاد ودفع عجلة اإلنتاج، مما ينعكس إيجابيا على الناتج القومي من خالل تشغيل العديد من الصناعات والقطاعات المختلفة مثل المقاوالت والتشييد والبناء، باإلضافة إلى المردود اإليجابي على الجانب االجتماعي من خالل خلق فرص عمل بالمشروعات والصناعات المختلفة إلى جانب توفير سكن مناسب وفقا الحتياجات المواطنين.
وفي ضوء ما تقدم، وبهدف دعم المزيد من شرائح المجتمع من فئتي محدودي ومتوسطي الدخل للحصول على سكن مالئم وبأسعار عائد مخفضة، فقد قرر مجلس إدارة البنك المركزي ما يأتي: إصدار مبادرة للتمويل العقاري يتم بموجبها تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه مصري من خالل البنوك تستهدف فئة العمالء من محدودي ومتوسطي الدخل وفقاً للشروط اآلتية: .1 يتم توفير التمويل العقاري الالزم للعمالء الذين تنطبق عليهم شروط المبادرة من خالل البنوك أو شركات التمويل العقاري بسعر عائد %3 )يُحسب على أساس متناقص( لمدة حدها األقصى 30 سنة.
.2 السماح لشركات إعادة التمويل العقاري بالمشاركة في المبادرة وذلك بإعادة تمويل محافظ شركات التمويل العقاري التي تنطبق عليها شروط المبادرة.
.3 يتم التعويض عن فارق سعر العائد على أساس: سعر االئتمان والخصم + %3 - %3 )تحسب على أساس متناقص( .4 ال تقل قيمة تعويض البنوك عن فارق سعر العائد عن %5 في جميع األحوال.
.5 ال يجوز تغيير سعر العائد المطبق على العمالء بعد المنح وطوال مدة القرض.
.6 تنطبق هذه المبادرة على المستفيدين الحاليين من مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل الصادرة في ديسمبر 2019 بسعر عائد %8 )يحسب على أساس متناقص(، في حالة استيفائهم شروط المبادرة الجديدة محل هذا القرار وذلك من تاريخ العمل بها.
.7 شروط خاصة بفئات الدخل:
| دة من | دمة المسد | الدفعة المق | الوحدة | ى لسعر | الحد األقص | لدخل ى لصافي ا | الحد األقص | فئة الدخل | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| )كحد أدنى( | العميل | صيانة( | ل وديعة ال | )غير شام | الشهري* | |||||
| دة | قيمة الوح من إجمالي | %10 | صندوق عم جتماعي ود | لما يحدده اإلسكان اال | وفقا | ألف جنيه آالف جنيه | ب: 4.5 الفرد األعز األسرة: 6 | دخل محدودي ال | ||
| قاري | التمويل الع | |||||||||
| دة قيمة الوح | من إجمالي | %15 | مليون جنيه | حتى 1,1 | ||||||
| دة قيمة الوح | من إجمالي | %20 | مليون جنيه | 1,1 | أ كثر من | آالف جنيه ألف جنيه | زب: 10 الفرد األع 14 األسرة: | لدخل متوسطي ا | ||
| مليون جنيه | وحتى 1,4 |
لما يصدر عن صندوق اإلسكان االجتماعي ودعم التمويل العقاري.* يتم تعديله وفقا .8 قبول تمويل أصحاب المهن الحرة مع ضرورة استخدام أسلوب التقييم الرقمي بإعطاء درجات لعناصر التقييم على سبيل المثال ال الحصر: مستوى الدخل ومدى استقراره، السمعة، السن، مع إمكانية االستناد إلى بعض المعايير اإلضافية مثل وجود نمط استهالكي يمكن إثباته مع معرفة مدى انتظام العميل به من خالل )فاتورة الكهرباء، التليفون المحمول، خط التليفون األرضي، أقساط سلع استهالكية إن وجدت(، باإلضافة إلى عدد لما سيرد تفصيال سنوات ممارسة المهن الحرة، واألعباء االجتماعية )مثال: إعالة األبناء، األب واألم..،( وفقا بالمذكرة التفصيلية.
.9 إمكانية تطبيق القسط المتزايد طوال مدة التمويل.
برجاء التفضل بالتنبيه نحو االلتزام بما تقدم، وكذلك بالمرفق المتضمن اإلجراءات والقواعد التنفيذية لهذا القرار اعتباراً من تاريخه.
وتفضلوا بقبول فائق االحترام،،، طارق عامر .1 العمالء المستفيدين من المبادرة: أ. أن يكون مصري الجنسية.
ب. يحق للعميل/ األسرة )شاملة األوالد القصر( االستفادة من المبادرة لوحدة سكنية واحدة فقط وبشرط عدم استفادة العميل من مبادرات التمويل العقاري السابقة، بغض النظر عن أي قروض عقارية حصل عليها العميل خارج إطار مبادرات التمويل العقاري.
ج. أال يتعدى عمر العميل سن المعاش )المقرر بقانون التأمينات االجتماعية والمعاشات الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2019( في نهاية عمر القرض، وبالنسبة ألصحاب المعاشات والمستفيدين من المعاشات -بغض النظر عن سن العميل- يمكنهم االستفادة من المبادرة بشرط سداد %40 بحد أدنى من قيمة الوحدة كدفعة مقدمة، وبحيث ال يتعدى عمر العميل في نهاية القرض 75 سنة، مع تحويل المعاش إلى الجهة الممولة.
د. يتم استثناء المصابين وأسر الشهداء من أفراد الجيش والشرطة )األقارب حتى الدرجة الثانية( المتقدمين لحجز وحدات سكنية من تطبيق شرط الحد األقصى للدخل، وذلك بالنسبة للملفات الواردة من صندوق اإلسكان االجتماعي ودعم التمويل العقاري.
ه. بالنسبة للعمالء المستفيدين الحاليين من مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل الصادرة في ديسمبر 2019 وتعديالتها والذين تنطبق عليهم شروط المبادرة الجديدة يُمكن تعديل سعر العائد المطبق ليصبح %3 متناقص منذ تاريخ طلب العميل وكذا تعديل مدة القرض -وفقا لرغبته- لتصل إلى 30 عام بحد أقصى.
.2 شروط الوحدة محل التمويل: أ. أن تكون بغرض السكن الدائم وليس ت لإلسكان السياحي أو الموسمي.
ب. أن تكون الوحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن.
.3 إجراءات وشروط التمويل: أ. يغطى التعويض عن فارق سعر العائد ما يأتي: 1( عمولة أعلى رصيد مدين.
2( العوائد والعموالت األخرى.
3( مصروفات التقييم والرهن وأي مصروفات أخرى )مثال: التأمين والتسجيل(.
للقوانين السارية.على أن تُطبق مصروفات الضرائب والدمغات وفقا ب. يشمل التمويل قيمة وديعة الصيانة وبحد أقصى نسبة %10 من سعر الوحدة.
ج. يتم تطبيق مصروفات إدارية بواقع %0.5 بالنسبة لمحدودي الدخل، و%1 بالنسبة لمتوسطي الدخل، على أن يتم تقسيطها على فترة عمر القرض بنفس سعر عائد المبادرة.
د. االلتزام بضوابط منح االئتمان الصادرة عن البنك المركزي المصري، ذلك مع مراعاة ما يلي كحد أدنى: 1( إجراء استعالم عن العمالء من خالل الشركة المصرية لالستعالم االئتماني، وإدارة تجميع مخاطر االئتمان بالبنك المركزي للوقوف على سابقة التعامالت مع القطاع المصرفي، باإلضافة إلى التأكيد على عدم تكرار حصول العميل على تمويل في إطار مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري.
إلى ما يأتي:2( توفير نظام لتقييم وتحليل الجدارة االئتمانية للعمالء، وذلك استنادا
- المعايير االسترشادية لتطوير نظم تقييم العمالء رقميا - مرفق .2
- اإلجراءات الخاصة بقبول وتقييم العمالء - مرفق .3 3( الحصول على أي من الضمانات المنصوص عليها بالمادة )2( من الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة ،2001 بما يتضمن ما يلي:
- رهن عقاري من الدرجة األولى أو قيد الضمان باإليداع أخذا بعين االعتبار قرار وزير اإلسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم )100( لسنة .2014
- التنازل عن التخصيص بصفة مؤقتة طوال فترة التمويل أخذا بعين االعتبار قرار وزير اإلسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم )146( لسنة .2021
- في جميع األحوال يجوز للممول قبول ما يراه مناسبا من الضمانات األخرى بمراعاة الضوابط التي تضعها هيئة الرقابة المالية.
ه. تتلقى البنوك طلبات محدودي الدخل من خالل صندوق اإلسكان االجتماعي ودعم التمويل العقاري سواء كانت الوحدة من ضمن الوحدات الخاصة بالصندوق أو غيرها من الوحدات المستوفية للشروط.
و. يتم تسجيل بيانات العميل على النظام اإللكتروني الخاص بالمبادرة إلحكام الرقابة على شراء العميل وحدة سكنية واحدة فقط بحيث تتاح معلومة حصول العميل على موافقة ائتمانية طرف أحد البنوك أو إحدى شركات لكافة األطراف لحظيا البنوك والشركات عن التعامل معه في إطار التمويل العقاري ، وعندها تمتنع باقي المبادرة.
ز. بالنسبة لألسرة يتم إدخال بيانات االرتباط بالزوج/ الزوجة ويتم تحديث ذلك بعد ت قديم مستندات تثبت التغير في الحالة االجتماعية للعمالء من خالل البنك أو شركة التمويل العقاري.
ح. لدى اإلقرار بقيمة القرض إلدارة تجميع مخاطر االئتمان بالبنك المركزي والشركة المصرية لالستعالم االئتماني، يتعين فصل عمالء المبادرة من خالل األكواد المتاحة على النظام اإللكتروني.
ط. يتم استخدام التقييم ُمعد من قبل وزارة اإلسكان أو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عن الوحدات محل 1 ال التمويل، أو المقيمين العقاريين المدرجين بقوائم بيوت الخبرة المسجلة لدى البنك المركزي المصري مع مراعاة ما ورد بالكتاب الدوري الصادر بتاريخ 12 يونيو 2014 بشأن أتعاب خبراء التقييم العقاري وذلك كوسيلة لتخفيض تكلفة التقييم العقاري.
1 يعكس القيمة الحالية للوحدة.على أن يكون تقييماً حديثاً
.4 البيع والتأخر في السداد أو التعثر:
أ. في حالة رغبة العميل في بيع الوحدة أو السداد المعجل للتمويل يتم اتباع اإلجراءات اآلتية: 1( يقوم العميل برد مبلغ الدعم في سعر العائد )قيمة التعويض عن فارق سعر العائد( منذ تاريخ المنح وحتى سنوات من عمر القرض ووفقا ـواردة تاريخ البيع أو السداد المعجل بالكامل خالل أول 7 للنسب ال بالمرفق 4 خالل باقي عمر القرض.
2( يقوم البنك أو شركة إعادة التمويل العقاري برد مبلغ الدعم للبنك المركزي.
3( ال يتم تطبيق عمولة سداد معجل.
ب. يتم تطبيق عائد تأخير بحد أقصي %2 زيادة عن سعر اإلقراض النهائي للعميل وذلك على األقساط مستحقة ، وفي حالة الموافقة على طلب العميل جدولة المديونية يتم التسعير وفقا الدفع التي لم يقم العميل بسدادها لسعر المبادرة.
ج. في حالة تعثر العميل يتم رد مبلغ الدعم باسـتخدام النـسب المـقررة في ســنة التعثــر الواردة بالجدول بالمـرفـق،4 على أن يتم ذلك فور أيلولة الوحدة لجهة التمويل، وذلك على األقساط منذ تاريخ المنح وحتى تاريخ األيلولة، حيث يتعين موافاة البنك المركزي في نهاية كل فترة ربع سنوية بقيمة الوحدات التي آلت ملكيتها نتيجة تعثر العمالء.
.5 شروط أخرى: أ. في إطار المبادرة يتم تعديل الفقرة )أ( من البند السادس من أسس تقييم الجدارة االئتمانية للعمالء وتكوين المخصصات والخاص بالقواعد المنظمة لتحديد القيمة السوقية العادلة للضمانات العقارية والمحال التجارية بحيث تحدد القيمة العادلة لألصول موضوع الرهون مرة على األقل كل خمس سنوات بدال من ثالث سنوات وذلك تماشيا مع شروط مبادرات التمويل العقاري السابقة.
ب. التأكيد على ما ورد بقرار مجلس إدارة البنك المركزي المصري الصادر بتاريخ 4 ابريل 2006 بشأن تعديل أسس تقييم الجدارة االئتمانية وتكوين المخصصات بتخفيض مخصص المخاطر العامة للقروض العقارية ألغراض اقتناء أو تجديد وحدات سكنية من %3 إلى .%1 ج. بالنسبة لشركات التمويل العقاري، يراعى اآلتي: 1( توقيع عقد ملزم )بروتوكول للتعامل( بين البنوك والشركات لتطبيق جميع شروط وإجراءات العمل بالمبادرة وخاصة فيما يتعلق بأسعار وشروط اإلقراض للعمالء.
2( تقوم الشركات بالمطالبة بالتعويض عن فارق سعر العائد من خالل البنوك.
3( التأكيد على قيام شركات التمويل العقاري بالصرف للمطور العقاري قبل إعادة التمويل من خالل شركات إعادة التمويل العقاري.
د. يتم موافاة قطاع العمليات المصرفية بالبنك المركزي المصري بقيمة التعويض المطلوب خالل األسبوع األول من كل شهر اعتبارا ، مع مراعاة فصل قيمة التعويض الخاص بعمالء شركات التمويل من الشهر التالي للمنح العقاري في مطالبة مستقلة.
ه. يقوم قطاع الرقابة واإلشراف بالمتابعة الدورية للتحقق من مدى التزام البنوك بما تقدم وجودة المحفظة المكونة في نطاقها والتأكد من صحة البيانات المدخلة على النظام وتلك التي سترد على النماذج التي سيتم موافاة البنوك بها الحقا .
)مرفق 2( المعايير االسترشادية لتطوير نظم تقييم العمالء رقمياً
باإلشارة إلى قرار مجلس إدارة البنك المركزي المصري بتاريخ 24 مايو 2005 الخاص بأسس تقييم الجدارة االئتمانية للعمالء وتكوين المخصصات وما تضمنه من ضرورة استخدام البنوك ألسلوب التقييم الرقمي لدى منح القروض العقارية لإلسكان الشخصي بإعطاء درجات لكافة عناصر التقييم التي تتضمن:
| ى الدخل رار مستو | مدى استق | - | ل | ري للعمي | دخل الشه | مستوى ال - |
|---|---|---|---|---|---|---|
| الضمانات | - | المالءة - | ||||
| السمعة | - | في | ز المصر | مع الجها | المعامالت - | |
| السن | - | الوظيفة - | ||||
| تعليم | مستوى ال | - | جتماعية | الحالة اال - |
وباإلضافة إلى العناصر السابقة يمكن االعتماد على بعض المعايير اإلضافية لدى تقييم العمالء وخاصة مزاولي المهن الحرة والحرفية واألنشطة التجارية والصناعية الذين يصعب إثبات دخلهم:
-
دخل إضافي يمكن قبوله مع إجراء االستعالم عنه
-
رصيد وحركة حساب توفير البريد
-
رصيد وحركة الحساب البنكي الدائن )إن وجد(
-
وجود نمط استهالكي يمكن إثباته مع معرفة مدى انتظام العميل به من خالل )فاتورة الكهرباء، التليفون المحمول، خط التليفون األرضي، أقساط سلع استهالكية إن وجدت(.
-
عدد سنوات مزاولة المهن الحرة والحرفية واألنشطة التجارية والصناعية.
-
األعباء االجتماعية )مثال: إعالة األبناء، األب واألم..،(.
-
عمل الزوجة )إن وجد(.
-
نوع ومنطقة السكن.
| اإليضاح | البند |
|---|---|
| ستعالم 6 جاوز اال رط أال يت أقصى بش رير كحد ريخ التح عام من تا - | شهادة مل على حية التعا مدة صال |
| أشهر. | ق صال مراف الدخل / إي |
| - مي. اع الحكو ص والقط قطاع الخا وظفين بال أشهر للم 6 | |
| لصناعية. تجارية وا ألنشطة ال حرفية وا الحرة وال لي المهن عام لمزاو - | عمل ة بجهة ال مدة الخدم |
| ي. من حكوم طلب ضا ال يجوز - ي إلى إجمال المستحقة ة األقساط لنسبة قيم ألقصى ب الحد ا عند حسا - | الضمانات |
| ً 2001 لسنة م 148 لقانون رق ل وفقا د )%40 هري للفر الدخل الش ب إجمالي ( يتم حسا ه التنفيذية ي والئحت ل العقار نون التموي بإصدار قا | |
| يلي: هري كما الدخل الش | ضافي األجر اإل |
| اع عد استقط شهري ب مرتب ال صافي ال هري= دخل الش إجمالي ال | |
| وال تزيد %10 عن بة ال تقل عية + نس ت االجتما والتأمينا الضرائب اإلضافي. من الدخل %50 عن | |
| جمالي. لدخل اإل من قيمة ا %20 يتم خصم - | التي ال ت الدخل لى شهادا التعامل ع " ظ "صافي تتضمن لف |
| دخل. لهم إثبات صة ممن جات الخا ي االحتيا ل مع ذو يتم التعام - | |
| ذهنياً( من معهم التعامل يتم )المعاقين الخاصة ت االحتياجا ذوي - | ت الحتياجا ع ذوي ا التعامل م |
| . خالل القيم | الخاصة |
| كلي. العجز ال فقط دون طر الوفاة ضد مخا بالتأمين يقوم البنك - | |
| وفقاً جماعية تأمين وثائق عمل خالل من السداد عدم اطر تغطية مخ - | ات يصعب إثب ئات التي تمويل الف |
| ها. البنك تكلفت مع تحمل بنك لرغبة كل | ترزي- هربائي- دخلها )ك ( سباك |
)مرفق 3( اإلجراءات الخاصة بقبول وتقييم العمالء
(مرفق4) حســـاب رد الدعـــم
| ـــــــداد | الســـــ | ــــــنــة ســـــــــ | مدة | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30- | 17 | 16 | 15 | 14 | 13 | 12 | 11 | 10 | 9 | 8 | 7 | 6 | 5 | 4 | 3 | 2 | 1 | القرض |
| %100 | 1 | |||||||||||||||||
| %100 | %100 | 2 | ||||||||||||||||
| %100 | %100 | %100 | 3 | |||||||||||||||
| %100 | %100 | %100 | %100 | 4 | ||||||||||||||
| %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 5 | |||||||||||||
| %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 6 | ||||||||||||
| %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 7 | |||||||||||
| %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 8 | ||||||||||
| %80 | %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 9 | |||||||||
| %70 | %80 | %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 10 | ||||||||
| %60 | %70 | %80 | %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 11 | |||||||
| %50 | %60 | %70 | %80 | %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 12 | ||||||
| %40 | %50 | %60 | %70 | %80 | %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 13 | |||||
| %30 | %40 | %50 | %60 | %70 | %80 | %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 14 | ||||
| %20 | %30 | %40 | %50 | %60 | %70 | %80 | %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 15 | |||
| %10 | %20 | %30 | %40 | %50 | %60 | %70 | %80 | %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 16 | ||
| %0 | %10 | %20 | %30 | %40 | %50 | %60 | %70 | %80 | %90 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | %100 | 30-17 |