الفصـل األول: ضوابط منح االئتمان القسم الثاني: تمويل نشاط شركات التنمية العقارية

أوال:ً ضوابط وقواعد التمويل المصرفي لشركات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية 1 بغرض بيعها المادة األولى مع مراعاة الضوابط والقواعد السابق صدورها من البنك المركزي المصري بشأن التمويل العقاري ومنح االئتمان، والمحددات الواردة بالسييياسييم االئتمانيم لكل بنك في مجال هذه النوعيم من االئتمان، يكون تقديم التمويل المصييرفي حدات السكنيم بغرض بيعها وفقا - ً لشركات التنميم العقاريم العاملم في مجال إنشاء الو للضوابط والقواعد التاليم: .1 أن تكون األرض المقام عليها الوحدات السيييكنيم مملوكم للشيييركم المقترضيييم أو صيييدر بها نرار ت صيييي من الجهم المالكم لها، مع إمكانيم منح تمويل للمشييروعات العقاريم القائمم علل المشيياركم بين شييركات التنميم العقاريم وجهات حكوميم و/أو شيييركات اصيييم، وذلك شيييريطم التأكد من توافر جدارة ائتمانيم وسيييمعم جيدة وم ءة ماليم 2 مرتفعم لكافم األطراف .2 الفصل التام بين التمويل المقدم لشركم التنميم العقاريم وتمويل الراغبين في شراء الوحدات السكنيم.

.3 تأ ُكد البنك من إجراء الشيييركم للدراسيييات الفنيم ال زمم للتأكد من جدوى المشيييروح تحت إشيييراف اسيييتشييياريين مت صييصييين من نابل البنك. مع اسييتعانم البنك بجهم اسييتشيياريم مت صييصييم لمتابعم تنفيذ المشييروح واعتماد نسيي االنجاز، وليكون السح من التمويل متمشياً مع هذه النس .

مع ضرورة نيام البنك بإلزام الشركم بتقديم جدول زمني ُمفصل ل نتهاء من أعمال االنشاءات وذلك لكل مرحلم من مراحل المشروح، علل أن يتم مراجعم حجم اإلنجاز الفعلي مع الجدول الزمني من نابل الجهم االستشاريم الم تصيم للتأكد من جديم الشييييييركم في انهاء المشييييييروح وان التمويل المقدم لير بغرض المضيييييياربم في العقارات أو تجنيبها 2 ل ستفادة من فروق األسعار .

.4 اسييييتعانم البنك بقانونيين منهلين إلعداد عقود ومسييييتندات التمويل بما يكفل سيييي مم االئتمان الممنو وضييييمان استعادة مستحقات البنك.

كتاب السيد محافظ البنك المركزي بتاريخ 31 مارس 2008 1 كتاب السيد محافظ البنك المركزي بتاريخ 15 فبراير 2021 2 1 مسيييتنداً يراعل عند ات اذ القرار االئتماني ال ا بتمويل إنشييياء الوحدات السيييكنيم بغرض بيعها، أن يكون التمويل إلل تكلفم إنشاء المشروح ولير القيمم البيعيم للوحدات السكنيم.

المادة الثالثة:

• يقوم البنك بفتح حسا ا ل دمم المشروح تودح فيه كل متحص ت بيع الوحدات السكنيم من مقدمات وأنساط وغرامات تأ ير وعموالت ومقابل تنفيذ أعمال إضييافيم وأموال الشييركم الذاتيم الم صييصييم للمشييروح وغيرها، وكذلك فتح حسا أ ر جاري مدين يتم من له صرف التمويل المقدم من البنك، وال يست دم رصيد الحسابات ُمشار إليها إال في اإلنفاق علل المشروح أو سداد مديونيم الحسا الجاري المدين، وبما يتناس مع ما تم تنفيذهال لما تقر به امن المشروح وفقا لجهم االستشاريم المشار إليها في المادة األولل بند )3( من ذات القرار ً 3 .

المادة الرابعة:

ُممول علل أسيار التزامات المشيروح شياملم التمويل المطلو من البنك منسيوبمتُحسي الرافعم الماليم للمشيروح ال إلل أموال الشييييركم الذاتيم الم صييييصييييم للمشييييروح، وعلل أن تعتبر المقدمات المدفوعات من حاجزي ومشييييترى الوحدات المبيعم جزءاً من التزامات المشروح.

المادة الخامسة:

للنموذجألغراض حسا معيار كفايم رأسمال البنك، يتم ترجيح حجم االئتمان الممنو للشركم وفقا اآلتي: ً

مثال رقم )1(: )الرافعة المالية للمشروع :2 1 أو أفضل(

تكلفة المشروع 100 مليون جنيه الرافعة المالية للمشروع = إجمالي التزامات المشروع/أموال الشركة الذاتية المخصصة للمشروع 67 مليون جنيه : 33 مليون جنيه %33 : %67 أي أن الرافعم الماليم= :2 ،1 لذا، يكون وزن الم اطر %100 اللتزامات المشروح.

مثال رقم )2(: )الرافعة المالية للمشروع تزيد عن 1:2(

نسيييييبم االلتزامات ب ُم 4 ويُضييييياف النات إلل %100 إذا زادت الرافعم الماليم عن 1:2 تُرجح نيمم الزيادة في عامل التزامات المشروح، وذلك وفقا التالي: ً للوصول إلل وزن الم اطر إلجمالي للنموذج 2

تكلفة المشروع 100 مليون جنيه

الرافعة المالية للمشروع = إجمالي التزامات المشروع/أموال الشركة الذاتية المخصصة للمشروع 75 مليون جنيه : 25 مليون جنيه، أي أن الرافعم الماليم= :3 1 %25 : %75 زيادة نسبة االلتزامات عن الحالة األساسية %67-%75=%8 ويكون وزن المخاطر كما يلل: %8×4=%100+%32=%132 وزن م اطر إلجمالي التزامات المشروح.

المادة السادسة:

أو بضييييييمان رهن عقاري إال بعد تسييييييليم الوحدة ال يعتبر التمويل المقدم لحاجزي الوحدات السييييييكنيم تموي ً عقارياً السكنيم واالنتهاء من كامل مرافق المشروح، مع مراعاة سريان باني أحكام نانون التمويل العقاري والقرارات المنفذة له.

المادة السابعة:

ال يجوز للبنك صييم األوراق التجاريم ووسييائل الدفع األ رى المقدمم لشييركم التنميم العقاريم من حاجزي الوحدات السيييكنيم وال ت فض مديونيم الشيييركم بها إال بعد تمام التسيييليم للوحدات إلل مشيييتريها وإنرارهم بذلك، وذلك مع عدم اإل ل بحق البنك في نبول تلك األوراق التجاريم ووسيييييييائل الدفع من شييييييركات التنميم العقاريم للتحصيييييييل عند االستحقاق، علل أن تُست دم الحصائل في هذه الحالم لت فيض مديونيم المشروح تجاه البنك.

المادة الثامنة: تسيري الضيوابط والقواعد الواردة في هذا القرار علل التمويل المقدم من البنوك لشيركات التمويل العقاري وشيركات إعادة التمويل

المادة التاسعة:

يتعين االلتزام الكامل بالضوابط والقواعد سالف اإلشارة إليها اعتبارا في ذلك ما لم ً من تاريخ صدور ذلك القرار بما يتم تنفيذه من تسهي ت ائتمانيم نائمم نبل ذلك التاريخ.

المادة العاشرة:

ينشر هذا القرار في الونائع المصريم، ويُعمل به اعتبارا . ً من تاريخ صدوره كما يمكن السماح للبنوك بتمويل أقساط األراضي المستحقة على عمالئها الحاصلين على تسهيالت ائتمانية قائمة 3 من شركات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها، وذلك شريطة التالي : .1 أن يتم منح التمويل ضييمن التسييهيل القائم لشييركم التنميم العقاريم، وذلك فقط في حالم تعرض الشييركم لعجز في السيييولم يحول دون تمكنها من سييداد األنسيياط المسييتحقم للجهم مالكم األرض من مواردها الذاتيم، مع نيام البنك بإجراء الدراسم االئتمانيم ال زمم للتحقق من ذلك.

.2 أن تكون الجهم المالكم لألرض إحدى األجهزة أو الجهات الحكوميم.

.3 نيام البنك بدراسم التدفقات النقديم للمشروح بعد تضمين نيمم العجز اإلضافي المراد تمويله، وذلك للونوف علل جدوى المشروح وندرة العميل علل الوفاء بالتزاماته تجاه كافم األطراف المعنيم.

.4 أن تكون شركم التنميم العقاريم ند نامت بالفعل باست م دفعات مقدمم من عم ئها وتم البدء في أعمال اإلنشاء.

.5 التأكيد علل أن التمويل الممنو لشركات التنميم العقاريم لتمويل أنساط األراضي سيتم إضافته إلل إجمالي نيمم المبالغ الممنوحم من البنوك لشيركات التنميم العقاريم عند حسيا الحد األنصيل الوارد بالبند رنم 12 من الكتا الدوري الصييادر بتاريخ 7 أبريل 2019 بشييأن ضييوابط صييم األوراق التجاريم لشييركات التنميم العقاريم دون حق الرجوح علل الساح .

ثانيا:ً خصم األوراق التجارية المقدمة من شركات التنمية العقارية

في إطار سيعي البنك المركزي الدائم نحو دعم كافم أنشيطم االنتصياد المصيري، و اصيم تلك التي تسياهم في طط التنميم التي تتبناها الدولم، ومنها نطاح التنميم العقاريم والذي يعد ناطرة االنتصيييياد الرتباطه بالعديد من الصييييناعات األ رى. فقد قرر مجلس إدارة البنك المركزي في جلسته المنعقدة بتاريخ 28 مارس 2019 إصدار ضوابط بشأن خصممممممم األوراق التجارية لشممممممركات التنمية العقارية دون ح الرجوع عليها على النحو التالي )م التأكيد على 4 استمرار سريان القواعد المشار إليها أعاله والمؤرخة 2 أكتوبر 2007 و11 يناير 2016( :

كتا السيد محافظ البنك المركزي المصري بتاريخ 15 فبراير 2021 3 كتا السيد محافظ البنك المركزي المصري بتاريخ 7 إبريل 2019 4 4 اسممتثناء األوراق التجارية المخصممومة دون ح البنك في الرجوع على شممركات التنمية العقارية من تعليمات الحد األقصمى لنسمبة أقسماط القروض ألسراض اسمتهالكية والقروض العقارية لإلسمكان الشمخصمي إلى الدخل الشمهري لألفراد الطبيعيين وذلك شريطة االلتزام بالضوابط التالية: 5 -1 تقوم شيييركات التنميم العقاريم باسيييتيفاء إنرار مونع من العم ء بموافقاتهم علل تحويل تلك المديونيم لصيييالح البنك وموافاة البنك بصيورة منه أو تضيمين عقد الشيراء بند يفيد موافقم العميل علي إمكانيم نيام شيركم التنميم العقاريم بتحويل المديونيم للبنك.

-2 إلزام شييييركم التنميم العقاريم بإ طار العميل بقيمم األوراق التجاريم المحولم واسييييم البنك حال نيامها بتحويل مديونيم العميل عليه.

-3 أن تكون األوراق التجاريم المزمع صمها اصم بوحدات تم تسليمها إلل مشتريها، مع استيفاء الشركم إنرار منهم بذلك وموافاة البنك بصورة منه.

-4 ان يكون ند تم سداد %50 من القيمم التعانديم للوحدة كحد أدني.

-5 أال تتجاوز المدة المتبقيم لسداد باني األنساط 6 سنوات من تاريخ صم األوراق التجاريم.

-6 حصول البنك علل حوالم حق لصالحه نافذة علل الوحدة )طبقا لرأي المستشار القانوني للبنك(.

-7 تقوم الشيييييركم بموافاة البنوك بتقرير ربع سييييينوي معتمد من أحد مراجعي الحسيييييابات المسيييييجلين لدى البنك المركزي يوضييح نسييبم األوراق التجاريم المرتدة من اجمالي محفظم الشييركم محسييوبم علل أسييار متوسييط ث ث سنوات، وتعتبر األوراق التجاريم مرتدة حال عدم تحصيلها ل 90 يوم.

-8 يقوم البنك بإجراء استع م ائتماني لكل عميل في محفظم األوراق التجاريم المقدمم لل صم علل حده.

-9 تقوم الشركم بإيداح مبلغ نقدي لدى البنك عند نبول األوراق التجاريم لل صم يست دم لمقابلم األوراق التجاريم المرتدة بوانع %10 من اجمالي محفظم الشيييركم المزمع صيييمها بحد أدنل، أو ما يسييياوي مرتين من نسيييبم مضييييييروباً األوراق التجاريم المرتدة بمحفظم الشييييييركم المشييييييار اليها بالبند رنم 7 في اجمالي نيمم األوراق التجاريم المقدمم لل صم، أيهما أكثر، وذلك علل النحو التالي: )نسبة األوراق التجارية المرتدة * 2( * إجمالي قيمة األوراق التجارية المقدمة للخصم.

-10 يتعين علل الشركم الحفاظ علل النسبم الوارد ذكرها بالبند السابق طوال فترة سريان صم األوراق التجاريم، ويست دم المبلغ المشار إليه في مقابله نيمم األوراق التجاريم المرتدة فور ارتدادها.

-11 استيفاء تعهد من الشركم يفيد أنه في حال ارتداد ورنم تجاريم من محفظم األوراق التجاريم ال اصم بعميل يتم اسييتبدال كامل محفظته بمحفظم عميل أ ر أو نيام الشييركم بسييداد نيمه المحفظم لهذا العميل، وذلك ل 60 يوم بحد أنصل من تاريخ االرتداد.

-12 أال تتعدى إجمالي نيمم المبالغ الممنوحم من البنوك لشيركم التنميم العقاريم باإلضيافم إلل المديونيم الناتجم عن صييييم األوراق التجاريم دون حق البنك في الرجوح علل الشييييركم إلل اجمالي حقوق الملكيم للشييييركم معدل .1:3 -13 أال يجاوز إجمالي المبالغ الممنوحم للشييييركم وأطرافها المرتبطم - بغرض صييييم األوراق التجاريم دون حق البنك في الرجوح علل الشييركم - نسييبم %1 من إجمالي محفظم القروض المباشييرة لكل بنك، علل أال يتعدى إجمالي هذا النوح من التمويل نسبم %3 من إجمالي محفظم القروض المباشرة لكل بنك.

-14 أال يتعدى المبلغ الممنو تحت هذا النوح من التمويل من القطاح المصييييييرفي ككل مبلغ 50 مليار جنيه، ويتم متابعه ذلك من ل نطاح الرنابم واالشراف )إدارة الرنابم المكتبيم( بالبنك المركزي.

-15 يتم االنرار عن مديونيم كل شييييييركم تنميم عقاريم علل حده فيما ي األوراق التجاريم دون حق البنك في الرجوح علل الشييييييركم، وذلك إلل اإلدارة المركزيم لتجميع م اطر االئتمان -كمعلومم هامشيييييييم - وذلك الحتسا النس الـواردة بالبنود السابقم.

-16 يتم االنرار عن هذه المديونيم علل األفراد الطبيعيين بشييييييكل منفصيييييييل إلل اإلدارة المركزيم لتجميع م اطر االئتمان والشيركم المصيريم ل سيتع م االئتماني )Score-I)، علل ان يتم اسيتبعادها من نسيبم الحد األنصيل لقيمم األنساط المستحقم إلل الد ل الشهري للفرد.

-17 يتعين علل البنوك أن تت ذ ما تراه الزما من إجراءات لدراسيييم شيييركات التنميم العقاريم لدى صيييم األوراق التجاريم المقدمم منهم بدون حق الرجوح في ضيوء سيياسيتهم االئتمانيم مع مراعاة االلتزام بكافم ضيوابط منح االئتمان والتعليمات الصادرة عن البنك المركزي المصري.

-18 االلتزام بما ورد من نواعد عند احتسيا م صيصيات القروض العقاريم لاسيكان الشي صيي بتعليمات تطبيق المعيار الدولي للتقارير الماليم معيار (9IFRS )الصييييادرة بتاريخ 26 فبراير ،2019 وأسيييير تقييم الجدارة االئتمانيم للعم ء وتكوين الم صصات الصادرة بتاري ي 6 يونيو 2005 و4 أبريل .2006 للنماذج الواردة من إدارة الرنابم المكتبيم في هذا الشأن.-19 موافاة البنك المركزي ببيان شهري وفقاً تسري هذه التعليمات اعتبارا من 7 إبريل 2019 وال تنطب على األوراق التجارية المخصومة دون ح البنك في الرجوع على الشركات قبل هذا التاريخ.

7